Arsa alırken dikkat edilmesi gereken en önemli faktörlerden biri, arsanın imar durumudur. İmar durumu, bir arsanın üzerinde hangi tür yapıların inşa edilebileceğini belirleyen yasal bir belgedir. Bu belge, arsa sahiplerinin inşa edecekleri projeler hakkında bilgi sahibi olmalarını sağlar. İmar durumunun sorgulanması, arsanın üzerinde yapılacak her türlü inşaatın yasal olup olmayacağını belirlemek açısından kritik bir öneme sahiptir.
İmar durumu, bir arsanın konumuna, büyüklüğüne, çevresindeki yapılarla uyumuna göre değişir. Belediyeler, imar planlarını düzenleyerek bu bilgileri her arsa için belirler. Bu yazıda, arsa alırken imar durumunun nasıl sorgulanacağı ve hangi adımların takip edilmesi gerektiği anlatılacağız.
İmar durumu, bir arsanın üzerine ne tür bir yapı yapılabileceğini gösteren yasal bir belgedir. Belediyenin hazırladığı imar planına dayanarak belirlenen bu belge, arsada yapılacak inşaatın türünü, yüksekliğini, kat sayısını ve kullanım amacını içerir. İmar durumu sorgulaması, bir arsa üzerinde yapılabilecek yapılarla ilgili kısıtlamaları netleştirir.
İmar Durumunun İçeriği
İmar durumu, yalnızca arsanın üzerinde yapılacak yapının yüksekliği ve kat sayısı gibi bilgileri değil, aynı zamanda yapılaşma oranı ve inşa edilebilecek yapının kullanım amacını da içerir. Bu bilgiler, yatırımcıların arsa alırken doğru kararlar almasını sağlar. Örneğin, ticari bir yapı yapmak isteyen bir yatırımcı için bu bilgi, arsanın ticaret alanı olarak belirlenip belirlenmediğini gösterir.
İmar durumu aynı zamanda arsanın çevresinde yapılabilecek yapıların türünü de etkiler. Bu nedenle, bir inşaat projesi gerçekleştirmek için uygun olup olmadığını öğrenmek amacıyla imar durumu sorgulaması yapılmalıdır.
İmar Durumu Sorgulama Yöntemleri
İmar durumu sorgulama işlemi, birkaç farklı yöntemle yapılabilir. Bu yöntemlerden bazıları dijital ortamda, bazıları ise fiziksel başvurularla gerçekleşir. Aşağıda, imar durumu sorgulamanın en yaygın yöntemlerini inceleyeceğiz.
1. Belediyenin Resmi Web Sitesinden Sorgulama
Birçok belediye, imar durumu sorgulama hizmetini internet üzerinden sunmaktadır. Belediyenin internet sitesinde arsanın tapu bilgileriyle sorgulama yapılabilir. Bu işlem, hızlı ve kolay bir şekilde yapılabilir.
Sorgulama Adımları
Belediye sitesine giriş yapın.
İmar planı ve ruhsat sorgulama sayfasını bulun.
Arsanın tapu bilgilerini girin.
İmar durumunu öğrenin.
Bu yöntemle, sadece birkaç tıklama ile imar durumuna erişebilirsiniz. Ancak, her belediye bu hizmeti sunmayabilir. Bazı belediyeler, yalnızca şahsen başvuru ile bilgi sağlayabilirler.
Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne Başvuru
Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, arsa ile ilgili resmi belgelerin bulunduğu kurumdur. İmar durumu bilgisi için, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne başvurulabilir. Bu başvuru ile arsanın tapu bilgileri ve imar durumu sorgulanabilir.
Gerekli Belgeler
Tapu senedi veya fotokopisi
Kimlik belgesi
Başvuru yaptıktan sonra, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü size arsanın imar durumu hakkında bilgi verecektir.
E-Belediye Sistemi Üzerinden Sorgulama
E-Belediye uygulamaları, birçok belediyenin vatandaşlarının işlem yapmasına olanak tanır. Bu uygulamalar aracılığıyla, imar durumu gibi belgelere dijital ortamda ulaşılabilir. E-devlet şifresi ile giriş yaparak sorgulama yapabilirsiniz.
İmar durumu sorgulama işlemi yapılırken dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar bulunmaktadır. Bu unsurlar, yatırımcıların doğru arsa seçimi yapmalarını sağlar.
1. Arsanın İmar Planına Dahil Olup Olmadığı
İmar planına dahil olmayan bir arsa, üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen bir arsa olabilir. Bu nedenle, arsa satın almadan önce imar planına dahil olup olmadığını öğrenmek çok önemlidir.
2. İmar Durumunun Türü ve Şartları
İmar durumu, yalnızca yapı türünü belirlemez, aynı zamanda yapının yüksekliği, kat sayısı, oturum alanı ve diğer inşaat sınırlamalarını da içerir. Bu nedenle, imar durumu sorgularken bu unsurlara dikkat edilmelidir. Aksi takdirde, ilerleyen süreçte karşılaşılacak sorunlar, inşaatın başlamadan bitmesine yol açabilir.
3. Kat Mülkiyeti ve Bağımsız Bölümler
Eğer arsanın üzerinde yapılacak bina kat mülkiyetine uygun olarak inşa edilecekse, arsa alımında bu durumu göz önünde bulundurmalısınız. Kat mülkiyeti, her katın bağımsız bir şekilde kullanılabilmesini sağlar. Bu konuda bilgi sahibi olmak, projenizin ilerleyen süreçlerinde önemli bir rol oynar.
Arsa alırken imar durumu sorgulamak, doğru yatırım kararları almanızı sağlar. İmar durumu, arsanın üzerinde ne tür bir yapı yapılabileceğini belirler ve bu bilgi, inşaat planınızı şekillendirmenizde yardımcı olur. Belediyenin internet sitesi, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü veya E-Belediye sistemleri gibi kaynaklar aracılığıyla imar durumu sorgulama işlemi yapılabilir. Her zaman bu bilgileri doğrulamak ve yasal çerçevede hareket etmek, olası hukuki sorunlardan kaçınmanıza yardımcı olacaktır.
Arsa Alırken İmar Durumu Neden Bu Kadar Önemli?
Bir arsa beğendiğinizde ilk baktığınız şey genelde manzara, konum veya fiyat oluyor. Ama işin perde arkasında, tüm bu cazibeyi bir anda anlamsız hale getirebilecek kritik bir detay var: imar durumu. Kâğıt üzerinde “arsa” diye gördüğünüz yer, imar planında tarım alanı, park, yol, hatta yeşil alan olarak ayrılmış olabilir. Yani tapuda adınız yazıyor olsa bile, imar durumu uygun değilse oraya tek bir çivi dahi çakamazsınız. Bu yüzden arsa alırken imar durumunu sorgulamak, aslında yatırımın kendisini sorgulamak demektir.
İmar durumu, sadece “ev yapılır mı yapılmaz mı?” sorusuna cevap vermez; kaç kat çıkabileceğinizi, taban oturumunun ne kadar olacağını, yapının konut mu, ticari mi yoksa sanayi yapısı mı olacağını da belirler. Örneğin, ileride üç katlı müstakil bir ev hayal ederken, imar durumunda yalnızca tek katlı yapı izni olduğunu öğrenmek, tüm planlarınızı alt üst edebilir. Benzer şekilde, ticari potansiyeli yüksek zannettiğiniz bir parselin yalnızca “konut alanı” olarak geçtiğini görmek, yatırımınızın geri dönüş süresini ciddi şekilde uzatabilir.
Burada gözden kaçan önemli noktalardan biri de kamulaştırma ve yol geçişi riskleridir. Bazı arsalar, imar planında “yol”, “yeşil alan” ya da “donatı alanı” (okul, sağlık tesisi, park vb.) olarak ayrılmış olabilir. Bu tür bir parseli, imar planından habersiz şekilde satın aldığınızda, ilerleyen yıllarda belediyenin kamulaştırma süreciyle karşılaşabilirsiniz. Üstelik bu durumda, ödediğiniz bedelin altında bir kamulaştırma bedeliyle yetinmek zorunda kalmanız bile mümkündür. Bu nedenle imar durumu, yalnızca bugün yapabileceğiniz inşaatı değil, gelecekte arsanızın başına neler gelebileceğini de gösteren yol haritası gibi düşünülmelidir.
Yatırımcılar için bir diğer kritik husus, bölgenin gelişim potansiyelinin imar planından okunabilmesidir. Çevrede planlanan yeni yollar, metro hatları, ticaret alanları veya sanayi bölgeleri, arsanın orta–uzun vadede değerini ciddi şekilde etkiler. Yani imar planına doğru bakan biri, yalnızca bugünü değil, 5–10 yıl sonrasını da tahmin edebilir. Karsa gibi arsa odaklı markaların yaptığı profesyonel analizlerin temelinde de aslında bu imar okuryazarlığı yatıyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Çünkü imar durumu, satın almak istediğiniz arsanın üzerine yasal olarak ne yapabileceğinizi belirler. Kaç kat çıkabileceğinizi, konut mu ticari yapı mı yapabileceğinizi, hatta bazı durumlarda hiç yapı yapıp yapamayacağınızı bile buradan anlarsınız. Fiyat, konum, manzara ne kadar cazip olursa olsun, imar durumu uygun değilse yatırımınız atıl hale gelebilir. Bu yüzden ciddi bir arsa yatırımı yapmadan önce, ilk iş imar durumunu görmek olmalıdır.
Arsanın imar planına dahil olup olmadığını, ilgili belediyenin imar planı paftalarından veya imar durumu belgesinden görebilirsiniz. Parsel numarasıyla yapılan sorgulamada, parselin bir fonksiyona (konut, ticaret, sanayi, park, yol vb.) atanıp atanmadığı, yani plan kapsamında olup olmadığı açıkça belirtilir. Eğer parsel “plansız alan” ya da özel bir fonksiyonla işaretlenmemişse, yapılaşma açısından ciddi kısıtlar olabilir.
İmar durumu belgesini, arsanın bağlı olduğu belediyenin imar ve şehircilik biriminden isteyebilirsiniz. Çoğu belediyede bu işlem için dilekçe, tapu fotokopisi ve kimlik yeterlidir. Bazı belediyeler e-Devlet ya da kendi e-belediye portalları üzerinden online imar durumu çıktısı da verebiliyor. Yani hem fiziki başvuru hem de dijital kanallar üzerinden başvuru mümkündür.
Temelde aynı bilgiye dayanırlar; ancak her belediyenin e-Devlet entegrasyonu, güncellik ve detay seviyesi farklı olabilir. Bazı belediyelerde e-Devlet üzerinden sadece özet bilgi görebilirken, belediyeye giderek daha detaylı pafta, plan notları ve kısıtları görebilirsiniz. Bu yüzden kritik bir yatırım yapıyorsanız, online bilgiyi mutlaka belediyedeki imar birimiyle teyit etmek iyi bir alışkanlıktır.
İmarsız bir arsa, kısa vadede üzerine yapı yapmaya uygun olmayabilir. İleride imara açılma ihtimali bulunsa bile bu süreç tamamen idarenin takdirindedir ve zaman, maliyet ve belirsizlik içerir. Ayrıca imara açılma sürecinde ada/parsel düzenlemesi, DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisi gibi faktörler, elinizdeki net kullanılır alanı küçültebilir. Bu nedenle plansız alan niteliğindeki arsalar, ancak risk profili yüksek, uzun vadeli yatırımcılar için uygundur.
Tarla vasfındaki bir taşınmazın imara açılabilmesi için öncelikle üst ölçekli planlara (nazım imar planı, çevre düzeni planı vb.) uygun olarak uygulama imar planı yapılması, ilgili kurum görüşlerinin alınması, belediye meclisinden ve gerekirse bakanlıktan onay süreçlerinin tamamlanması gerekir. Bu süreç çoğu zaman uzun, teknik ve belirsizlik içeren bir prosedürdür. Bu yüzden “yakında imara açılacak” söylemlerine değil, resmî plana ve askıya çıkmış kararlara bakmak gerekir.
Hayır, yapı ruhsatı almanız mümkün değildir. İmar planında “yol”, “park”, “yeşil alan”, “donatı alanı” gibi kamu kullanımına ayrılmış fonksiyonlarda görülen parseller, uzun vadede kamulaştırma veya terk işlemlerine konu olabilir. Üzerine konut veya ticari yapı yapılması imar mevzuatına aykırıdır ve ruhsat verilmez. Bu tip parsellerde yatırım yapmadan önce kamulaştırma riskini ve olası bedel tartışmalarını mutlaka hesaba katmak gerekir.
Emsal (KAKS), arsanın toplam inşaat alanını;
TAKS ise arsanın zemin oturumunu belirler. Örneğin emsal 1,00 ve parsel alanı 500 m² ise, toplam inşaat alanınız 500 m² olur. TAKS 0,40 ise, zeminde en fazla 200 m² oturum yapabilirsiniz. Bu iki değer, projenin büyüklüğünü ve dolayısıyla müteahhitlik anlaşması, kira potansiyeli, satış hâsılatı gibi tüm ekonomik hesapları doğrudan etkiler. İmar durumuna bakarken bu rakamları mutlaka not almak gerekir.
“Konut alanı”nda öncelikli kullanım konuttur; alt katta bazı belediyeler sınırlı ticari kullanıma izin verse de ağırlık konut fonksiyonudur. “Ticaret+konut alanı”nda ise zemin ve bazı katlarda ticari kullanım (mağaza, ofis, kafe vb.) serbesttir. Ticaret+konut alanları, doğru lokasyonda ise kira getirisi ve m² satış değeri açısından daha avantajlı olabilir; ancak inşaat maliyeti, otopark şartları ve plan notları da daha sıkı olabilir. Bu nedenle her iki fonksiyonu da imar planı notlarıyla birlikte değerlendirmek gerekir.
Hisseli arsa alırken sadece imar fonksiyonu değil, parselde fiilî kullanımların ve pay sahiplerinin fiilî taksim durumunun da incelenmesi gerekir. İmar durumu “konut alanı” da olsa, ileride yapılacak ifraz, tevhit veya kat mülkiyeti süreçlerinde ortakların uyuşmazlık yaşaması projenin önünü tıkayabilir. Bu yüzden hisseli arsalarda imar durumu yanında; mümkünse uygun imar parseli oluşturulup oluşturulamayacağı da bir şehir plancısı veya uzmanla değerlendirilmelidir.
Evet, imar planları zaman içinde değiştirilebilir; yeni yollar, yeşil alanlar veya farklı fonksiyonlar tanımlanabilir. Plan değişikliği sonucunda parselinizin fonksiyonu lehine (örneğin konuttan ticaret+konuta) ya da aleyhine (örneğin konuttan parka/yola) dönebilir. Aleyhe değişikliklerde, maliklerin itiraz ve dava hakları bulunsa da süreç teknik ve hukuki bilgi gerektirir. Bu yüzden yatırım yaparken sadece mevcut durumu değil, bölgenin orta–uzun vadeli planlama eğilimini de göz önünde bulundurmak önemlidir.
Yeni yapılan veya değiştirilen imar planları, ilgili idarede belirli bir süre (genellikle 30 gün) askıya çıkarılır. Bu süre içinde plan hükümlerine itiraz etme hakkınız vardır. Parselinizle ilgili yanlışlık, mağduriyet veya kamu yararına aykırılık olduğunu düşünüyorsanız, gerekçeli bir itiraz dilekçesiyle belediyeye başvurabilirsiniz. İtirazın reddi hâlinde idari yargıda plan iptali için dava açma yoluna gidilebilir.
Tam anlamıyla “garanti” olmasa da, imar planındaki fonksiyona bakarak önemli ipuçları elde edebilirsiniz. Parseliniz plan üzerinde yol, park, yeşil alan, donatı alanı gibi kamu hizmetine ayrılan bir fonksiyona sahipse, uzun vadede kamulaştırma veya terk süreciyle karşılaşma ihtimaliniz yüksektir. Konut veya ticaret fonksiyonunda olup da kritik bir ulaşım aksı üzerinde yer alan parsellere ilişkin de ileride yeni plan değişiklikleri yapılabilir; bu yüzden plan notlarını ve üst ölçekli plan kararlarını da incelemek faydalıdır.
Köy yerleşik alanlarında, klasik belediye imar planlarından farklı, daha esnek ama aynı zamanda belli kurallara bağlı bir yapılaşma sistemi vardır. Yapı yapılabilmesi için imar planı yerine ilgili mevzuatta öngörülen köy yerleşme kuralları dikkate alınır. Yani “belediye imar planı yok” diye hiç kural olmadığı düşünülmemelidir. Bu alanlarda da yapı ruhsatı, zemin durumu, çekme mesafeleri gibi hususlar için ilgili idareden mutlaka yazılı bilgi alınmalıdır.
Kat karşılığı sözleşmeye oturmadan önce mutlaka:
Parselin emsal (KAKS) ve TAKS değerine,
Serbest kat adedi veya yapı yüksekliğine,
Fonksiyonuna (konut, ticaret+konut, turizm vb.),
Plan notlarındaki özel kısıtlara (çekme mesafeleri, otopark, minimum parsel büyüklüğü, zemin şartları gibi)
bakmalısınız. Bu bilgiler, müteahhitten alacağınız bağımsız bölüm sayısını, metrekareleri ve projenin fizibilitesini doğrudan etkiler. İmar durumu net değilken kat karşılığı oranlara dair söz vermek, iki taraf için de ciddi risk oluşturur.
Hayır. İmar barışı kapsamındaki yapı kayıt belgesi, belirli şartlar altında mevcut yapıya yönelik idari yaptırımları hafifletmeye yönelik bir düzenlemedir; arsanın imar fonksiyonunu otomatik olarak değiştirmez ve her durumda yeni inşaat hakkı vermez. Ayrıca bu tür geçici düzenlemeler, gelecekteki plan değişiklikleri ve ruhsat süreçleri üzerinde sınırsız garanti sağlamaz. Bu yüzden arsa alırken esas olarak güncel imar durumu ve plan notlarına bakmak gerekir.
Belirtilenden fazla kat çıkmak, imar mevzuatına aykırı yapılaşma anlamına gelir. Bu durumda idare tarafından:
İdari para cezası kesilebilir,
Ruhsat ve eklerine aykırı kısımlar için yıkım kararı verilebilir,
Yeni ruhsat ve iskân işlemleri durdurulabilir.
Ayrıca, ileride bağımsız bölümlerin satışı, kredi kullanımı ve sigorta süreçleri de bu aykırılık nedeniyle sorunlu hale gelebilir. Bu yüzden projeyi mutlaka ruhsata ve imar durumuna uygun yürütmek gerekir.
İmar planı iptal edilen bölgelerde belirsizlik daha fazladır. Eski plan hükümleri uygulanamaz, yeni plan yapılana kadar geçici sınırlamalar gündeme gelebilir. Bu süreçte yapı ruhsatı alınması zorlaşabilir veya tamamen durdurulabilir. Böyle bir alanda arsa düşünüyorsanız, mutlaka:
Plan iptal kararının gerekçesini,
Yeni plan çalışmasının yapılıp yapılmadığını,
Belediyenin ve ilgili bakanlığın resmi açıklamalarını
incelemeli ve mümkünse bu konuda uzman bir hukukçu/şehir plancısından görüş almalısınız.
En azından şu kayıtları görmeden imza atmamak gerekir:
Güncel tapu kaydı (şerhler, ipotekler, hacizler, beyanlar),
Belediyeden alınmış imar durumu belgesi,
Gerekirse imar paftası ve plan notları,
Arsa üzerinde mevcut yapı varsa ruhsat ve iskân durumu.
Emlakçılar süreci hızlandırabilir; ancak nihai sorumluluk yatırımcıya aittir. Bu yüzden resmi kayıtlara dayanmayan hiçbir beyanı tek başına yeterli kabul etmemek gerekir.
Profesyonel arsa danışmanları, sadece “uygun fiyatlı arsa” bulmakla kalmaz; aynı zamanda imar planlarını okuyan, kamulaştırma risklerini analiz eden, bölgenin orta–uzun vadeli gelişim potansiyelini değerlendiren kişilerle çalışır. Böyle bir ekiple ilerlediğinizde:
Plansız veya kamu hizmetine ayrılmış riskli parsellere girme olasılığınız azalır,
İmar durumu, emsal, plan notları gibi teknik konular sizin yerinize filtrelenir,
Yatırımınızı sadece “bugünkü fiyat” üzerinden değil, gelecek senaryoları üzerinden değerlendirme şansı bulursunuz.
Bu da hem maddi kayıp riskini azaltır hem de daha sağlıklı, sürdürülebilir arsa yatırımları yapmanıza yardımcı olur.
Bir yanıt yazın