Hisseli Arsa Nedir?
Hisseli arsa, son yıllarda özellikle büyük şehirlerin çeperlerinde en çok karşılaşılan arsa tiplerinden biri. Bir ilanda “hisseli arsa”, “hisseli tapu”, “müşterek mülkiyet” gibi ifadeleri gördüğünüzde çoğu zaman fiyat cazip oluyor; metrekare olarak büyük bir alanı, normalden çok daha düşük bir bedelle satın alma fırsatı varmış gibi görünüyor. Ancak işin hukuki ve pratik tarafına bakıldığında, bu cazip fiyatın arkasında ciddi riskler ve belirsizlikler de olabiliyor.
Basitçe söylemek gerekirse hisseli arsa, aynı tapu kaydı altında birden fazla kişinin pay sahibi olduğu taşınmaz demek. Yani elinizdeki tapu, size arsanın “şu köşesini” değil, arsanın bütünü üzerinde belirli bir hisse oranını verir. Bu oran tapuda 1/2, 1/8, 3/16 gibi kesirler hâlinde yazar; ama bu, arsanın hangi metrekaresinin size ait olduğunu otomatik olarak göstermeye yetmez. İşte tam da bu nokta, hisseli arsanın tek cümlelik tanımını aşıp gerçek hayatta sorun çıkarmaya başladığı yer.
Birçok kişi “zaten aramızda anlaştık, herkes kendi tarafına evini yaptı” diyerek yıllarca fiilî paylaşım (fiili taksim) ile hayatına devam ediyor. Ancak ortaklardan biri vefat ettiğinde, mirasçılar arasında anlaşmazlık çıktığında veya içlerinden biri hissesini üçüncü bir kişiye sattığında, o güne kadar “sözle” kurulmuş denge bir anda bozulabiliyor. Yeni gelen ortak, “ben bu köşeyi kabul etmiyorum, satış istiyorum” dediğinde, iş ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasına kadar gidebiliyor.
Bu yüzden hisseli arsa, ne tamamen kaçınılması gereken bir şey ne de gözü kapalı girilmesi gereken bir fırsat. Doğru okunduğunda avantajlı, yanlış yaklaşıldığında ise yıllarca sürebilecek davaların sebebi olabiliyor. Bu rehberde, hisseli arsa nedir, hukuki olarak nasıl çalışır, hangi riskleri barındırır, hangi durumlarda mantıklı bir yatırım olabilir sorularını, “5 kritik nokta” üzerinden, günlük hayatta işe yarayacak bir dille ele alacağız.
Hisseli Arsa Nedir? Ne Anlama Gelir?
Bir taşınmazın hisseli olması, aslında “mülkiyet hakkının tek kişide değil, birden fazla kişide paylı olarak bulunması” anlamına gelir. Yani ortada tek bir arsa vardır; ama o arsanın maliki olarak tapu kütüğünde birden fazla isim ve bunlara ait pay oranları yazar. Örneğin 1.000 m²’lik bir arsa düşünelim. Tapuda:
Ahmet – 1/2
Ayşe – 1/4
Mehmet – 1/4
şeklinde kayıt varsa, bu, Ahmet’in arsanın yarısı, Ayşe ve Mehmet’in ise dörtte birer hisseye sahip olduğu anlamına gelir. Ancak bu kayıt, “Ahmet arsanın sağ tarafına, Ayşe sol köşeye, Mehmet arka cepheye sahiptir” şeklinde fiziksel bir bölünmeyi göstermez. Hepsi, arsanın tamamı üzerinde müştereken hak sahibidir.
Günlük hayatta çoğu sorun da tam burada başlar. İnsanlar, “Ben zaten bahçenin şu kısmını kullanıyorum, fiilen belli” diyerek yıllarca sözlü anlaşmayla yaşar. Tapu kaydı ile fiilî kullanım birbiriyle uyumlu olmadığı için, ortaklardan biri hisselerini devretmek istediğinde veya mirasçılar devreye girdiğinde, bu fiilî paylaşım bir anda tartışmalı hâle gelir. Yeni gelen ortak, “benim payım burası değil, gelin arsayı satalım” dediğinde tüm dengeler bozulur.
Hisseli arsa tapusunun bir diğer önemli özelliği de, tek bir hisseyi satmanın, arsanın tamamını satmaktan hukuken farklı olmasıdır. Siz 1/4 hisseyi alırken, arsanın belirli bir bölümünü değil, o arsanın gelecekte yapılacak her türlü tasarrufunda dörtte bir söz hakkını satın alırsınız. Yani ortaklardan biri ortaklığın giderilmesi davası açtığında, dava tüm parsel için açılır; siz de, belki hayatınız boyunca ayağınızı bastığınız yeri sevmiyor olsanız bile, satışa veya pay devrine taraf olmak zorunda kalabilirsiniz.
Hisseli arsa, özellikle aile içi miras paylaşımlarında, büyük parsellerin maliyetini bölüştürmek isteyen yatırım gruplarında ve altyapısı henüz oluşmamış bölgelere uzun vadeli bakan kişiler için pratik bir araç olabilir. Fakat hangi taşınmazın, hangi hisse yapısıyla alındığı, ortakların birbiriyle ilişkisi, gelecekteki planları ve hukuki altyapı çok iyi analiz edilmelidir.
Paylı Mülkiyet (Müşterek) ve Elbirliği Mülkiyeti (İştirak) Arasındaki Farklar
“Hisseli arsa” dendiğinde aslında iki farklı hukuki durumdan söz ediyor olabiliriz: paylı mülkiyet (müşterek) ve elbirliği mülkiyeti (iştirak). İkisi de birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde hakkı olmasını ifade eder; fakat hakların kullanımı ve tasarruf biçimi birbirinden oldukça farklıdır.
Paylı mülkiyette (müşterek mülkiyet) her paydaşın tapuda açıkça yazılı bir pay oranı vardır. Biraz önce verdiğimiz örnekte olduğu gibi 1/2, 1/4, 1/8 gibi oranlar, kimin ne kadar söz hakkı olduğunu gösterir. Paydaşlardan biri, kendi payı üzerinde kural olarak serbestçe tasarruf edebilir; yani payını üçüncü bir kişiye satabilir, miras bırakabilir, üzerinde ipotek tesis edebilir. Ancak bu tasarruf, arsanın belirli bir bölümünü değil, pay oranını kapsar. Satış yapılırken genellikle diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı devreye girebilir; fakat bu, ayrı bir hukuki süreçtir.
Elbirliği mülkiyetinde (iştirak hâlinde mülkiyet) ise paylar oran şeklinde ayrışmamıştır; tüm ortaklar taşınmazın tamamına birlikte malik sayılır. En sık miras kalan taşınmazlarda karşımıza çıkar. Mirasçılardan biri, “ben kendi payımı satıyorum” diyerek tek başına işlem yapamaz; çünkü paylar belirli oranlarla ayrılmamıştır. Bu durumda satış, ipotek gibi işlemler için tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir. Bu sebeple elbirliği mülkiyeti, pratikte daha da fazla tıkanıklığa yol açabilir.
Günlük hayatta hisseli arsa ilanı gördüğünüzde, çoğu zaman karşınıza paylı mülkiyet çıkacaktır; ama mirastan kalma bir taşınmaz söz konusuysa, elbirliği mülkiyeti hâlâ devam ediyor olabilir. Bu ayrım çok kritik; çünkü:
Paylı mülkiyette tek başınıza hisse alıp satmanız,
Elbirliği mülkiyetinde ise tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.
Tapudan “mülkiyet türü”nü öğrenmeden hisseli arsa alımına girmek, ileride devredilmesi zor bir hisseye sahip olmanıza neden olabilir.
Günlük Hayatta Hisseli Arsa ile Karşılaştığınız 3 Tipik Senaryo
Bu kavramlar teoride karmaşık gelebilir; ama günlük hayatta aslında sık sık karşımıza çıkar. Üç çok tipik senaryoyu düşünelim:
Miras Kalan Köy Arsası
Dedenizden kalan, köy içinde veya dışında büyükçe bir tarla ya da arsa var. Tapuda mülkiyet türü elbirliği. Yıllarca kimse ilgilenmiyor; bir gün içlerinden biri “ben payımı satmak istiyorum” diyor. Elbirliği mülkiyetinde paylar ayrışmadığı için, tek başına satış yapamıyor; konu aile içinde tartışma ve “arsayı tamamen satalım mı, satmayalım mı?” kavgasına kadar gidiyor.
Yatırım Amaçlı Alınan Hisseli Arsa
Üç arkadaş, gelişmekte olan bir bölgeden büyük bir parseli alıp hisselerini bölüşüyor. Herkes kendi cebinden koyduğu para kadar hisse alıyor. Plan şu: Bölge imara açıldığında, parsel ifraz edilip bağımsız parsellere ayrılacak, sonra da satılacak. Yıllar geçiyor, imar planı beklendiği gibi çıkmıyor veya ifraz şartlarını taşımadığı ortaya çıkıyor. Ortaklardan biri parasına sıkışıp hissesini satmak istediğinde, alıcı bulmak kolay olmuyor; çünkü yeni giren, diğer iki ortakla mecburen ortak olacak.
Fiilî Taksim Yapılmış Arsa
Aynı tapu üzerinde dört kardeş hisseli. Aralarında anlaşıp arsanın sınırlarını aralarında bölüyor, herkes kendi tarafına evini yapıyor. Tapu hâlâ hisseli; ama fiilen herkesin alanı belli. Yıllar sonra kardeşlerden biri vefat ediyor; mirasçılardan biri, “ben babamın kullandığı yeri istemiyorum, köşe daha güzel, orayı bana verin” diyor. Anlaşmazlık büyüyor ve konu ortaklığın giderilmesi davasına taşınıyor; mahkeme çoğu zaman parselin satılıp bedelin paylaştırılmasına karar veriyor.
Bu örnekler, hisseli arsanın tek başına “tehlikeli” bir şey olmadığını, fakat hukuki altyapı ve ortaklar arası ilişki iyi yönetilmediğinde hayatı zorlaştırabildiğini gösteriyor.
Hisseli Arsa Satın Almadan Önce Kontrol Etmeniz Gerekenler
Bir ilan gördünüz; konum iyi, fiyat emsallerine göre ciddi anlamda cazip ve tapu “hisseli arsa” olarak geçiyor. Böyle durumlarda ilk refleks genellikle, “fırsat kaçmadan alayım, sonra bakarız” şeklinde oluyor. Oysa hisseli arsa alırken yapılacak hatalı bir adım, yıllarca sürebilecek uyuşmazlıkların kapısını aralayabiliyor. Bu yüzden, satın almadan önce mutlaka kontrol etmeniz gereken birkaç temel başlık var.
İlk olarak, tapu kaydını detaylı şekilde incelemeniz gerekiyor. Sadece ilanda yazan “hisseli” ifadesi yetmez; tapu senedinde veya tapu müdürlüğündeki kayıtlarında:
Mülkiyet türü (paylı/elbirliği),
Hisse oranları,
Şerhler, ipotekler, hacizler, takyidatlar,
Varsa mahkeme kararları veya tedbirler
gibi kalemleri tek tek görmek gerekir. Bu bilgiler, hâlihazırda taşınmaz üzerinde devam eden bir dava, haciz veya kamulaştırma süreci olup olmadığını anlamanızı sağlar.
İkinci adım, diğer hissedarların kim olduğunu ve ne düşündüğünü öğrenmek. Hisseli arsa alırken sadece satıcıyla konuşmak yeterli değildir. Özellikle paylı mülkiyette, paydaşlardan biri hisse satışını tek başına yapabilir; ama siz gelecekte bu kişilerle ortak olacağınız için, en azından temel beklentilerini bilmek önemlidir. Örneğin, diğer hissedar arsayı yakın zamanda tamamen satmak istiyorsa, sizin uzun vadeli “ev yapma” planınızla çelişebilir. Ya da tam tersi, siz kısa vadede nakite dönmek isterken onlar “burası bizim aile toprağımız, satmayız” diyebilir.
Üçüncü kritik başlık, imar durumu ve parselin teknik özellikleri. Hisseli olması, tek başına imarsız olduğu anlamına gelmez; ama çoğu zaman büyük parseller imar süreci tamamlanmadan hisseli şekilde el değiştirir. Bu yüzden belediyeden güncel imar durumunu, yola cephe durumunu, ifraz şartlarını mutlaka kontrol etmek gerekir. Eğer parsel imar planında yola, parka, yeşil alana giden bir bölgede kalıyorsa, hissedar olmanız sizi bu risklerden kurtarmaz.
Dördüncü olarak, fiilî kullanım ve yapılaşma durumuna bakmalısınız. Parsel üzerinde kimin nerede ne kadar yapı yaptığı, bu yapıların ruhsatlı olup olmadığı, kaçak bir durum bulunup bulunmadığı önemlidir. Bazı durumlarda, parselin bir kısmı tamamen başkaları tarafından işgal edilmiş (gecekondu, bahçe çiti, depo vb.) olabilir. Hissedar olmanız, bu işgal sorunlarını otomatik olarak çözmez; bilakis sizi de işin içine çeker.
Son olarak, mümkünse sürece bir avukat, şehir plancısı veya tecrübeli bir arsa danışmanı dahil etmek her zaman iyi fikirdir. Hisseli arsa, özellikle ilk defa arsa alan biri için, “sadece tapu al-ver” işleminden çok daha fazlasını içerir. Profesyonel göz, çoğu zaman sizin fark edemeyeceğiniz detayları yakalar.
Hisseli Arsa Satışında Karşınıza Çıkabilecek Sorunlar
Hisseli bir arsayı satın almak kadar, ileride satmaya çalışmak da ayrı bir süreç. Hatta çoğu yatırımcı, hisseyi alırken değil, elden çıkarmak istediğinde hisseli arsa ile ilgili gerçek sorunlarla yüzleşiyor. Çünkü hisseli bir taşınmazda, klasik “tek tapulu” bir arsa satışına göre hem hukuki hem psikolojik açıdan daha fazla bariyer var.
En bilinen problem, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası. Diyelim ki siz yıllar önce bir hisseli arsa aldınız ve bir süre sonra oradan çıkmak, paranızı nakite çevirmek istiyorsunuz. Diğer hissedarlar sizin hisseyi almak istemiyor, üçüncü bir kişi de “hisseli arsa istemem” diyerek uzak duruyor. Bu durumda tek yol, ortaklığın giderilmesi davası açmak oluyor. Mahkeme, parselin teknik olarak bölünebilirliğine bakıyor; mümkünse paylaştırma (taksim) yoluyla, mümkün değilse satış yoluyla ortaklığı kaldırıyor. Satış genellikle ihale usulü yapıldığı için, taşınmaz çoğu zaman piyasa değerinin altında bir bedelle satılabiliyor.
İkinci büyük sorun, şufa (önalım) hakkı. Paylı mülkiyette, hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar belirli süre içinde dava açarak bu satışı kendi adlarına tescil ettirebiliyor. Bunun amacı, araya istenmeyen bir üçüncü kişinin girmesini engellemek. Ancak pratikte bu, alıcı için ciddi bir belirsizlik yaratıyor: “Ben bu hisseyi aldım ama diğer hissedar dava açar mı? Açarsa param ve zamanım ne olacak?” Hisseli arsa satarken, alıcı bu riski bildiği için daha temkinli ve pazarlıkçı davranıyor.
Üçüncü nokta, alıcı profilinin dar olması. Pek çok bireysel yatırımcı, hisseli arsa ilanını gördüğü anda filtrelerden çıkarıyor. Bankaların çoğu hisseli arsa için ipotekli konut/arsa kredisi vermeye yanaşmıyor. Bu da, potansiyel alıcı sayısını düşürüyor ve satışı zorlaştırıyor. Sonuç olarak, hisseli arsa satışı, çoğu zaman piyasa ortalamasına göre daha yavaş ve daha fazla pazarlık gerektiren bir süreç hâline geliyor.
Dördüncü olarak, hissedarlar arası iletişim ve güven sorunu. Ortaklardan birinin yurt dışında olması, iletişimin bozuk olması veya bazı hissedarların satışa tamamen karşı çıkması, süreci kilitleyebiliyor. Tek bir hisse için alınacak kararlar genellikle tüm parseli etkilediği için, herkesin aynı anda masaya oturması gerekebiliyor.
Bu sebeplerle, hisseli arsa satın alırken “ileride ben buradan nasıl çıkarım?” sorusunu baştan sormak gerekiyor. Belki amacınız uzun vadeli tutmak; ama hayat planları değişebilir. Satış çıkış stratejinizi, daha hisseyi almadan önce kurgulamak, sizi ileride ciddi zaman ve para kaybından koruyabilir.
Hisseli Arsa Nasıl Bölünür? İfraz, Taksim ve Tapu Ayrıştırma Süreci
Hisseli arsa alan pek çok kişinin aklındaki ideal senaryo şudur: “Şimdilik hisse alayım, ileride arsa imara açılınca ifraz yaptırır, tapumu bağımsız parsel hâline getiririm.” Kağıt üzerinde mantıklı görünen bu plan, uygulamada her zaman bu kadar kolay işlemiyor. Çünkü bir parselin bölünebilmesi için, yalnızca hissedarların anlaşması değil, aynı zamanda imar mevzuatına uygunluk da gerekiyor.
Öncelikle iki kavramı ayıralım: İfraz ve taksim.
İfraz, tek bir parselin, imar planına uygun şekilde birden fazla parsele ayrılması işlemi.
Taksim ise, çoğu zaman ifrazla birlikte kullanılan, paylı mülkiyetin, ayrı parsellerle uyumlu hâle getirilmesi süreci. Yani hem geometrik hem hukuki bölünmeyi içeriyor.
Bir parselin ifraz edilebilmesi için, belediyenin imar planında öngörülen minimum parsel büyüklüğü, yola cephe şartı, derinlik ve genişlik kriterleri gibi pek çok koşulu sağlaması gerekiyor. Örneğin plan, konut alanı için minimum 300 m² parsel öngörüyorsa, 600 m²’lik bir arsa teorik olarak ikiye bölünebilir; ama yola cephe, derinlik, köşe parsel gibi başka kriterler devreye girdiğinde her zaman mümkün olmayabilir.
Hissedarlar arasında “biz kendi aramızda ölçtük, şuradan şuraya çizeriz, olur” demek yetmez. İfraz için:
Belediyeye başvuru yapılır,
Kadastro ve imar birimleri teknik inceleme yapar,
Uygun görülürse yeni parsel tasarımı yapılır,
Tapuda tescil işlemleri gerçekleştirilir.
Tüm bu süreç hem zaman hem de masraf gerektirir; harita mühendisliği, belediye harçları, tapu masrafları gibi kalemler ortaya çıkar. Üstelik her hissedarın bu sürece onay vermesi gerekir. “Ben masrafa girmek istemiyorum” diyen tek bir ortak bile ifraz sürecini tıkayabilir.
Hisseli arsa alırken “nasıl olsa ileride ifraz ederiz” cümlesi, mutlaka teknik ve hukuki bir ön çalışmayla desteklenmelidir. Bölgedeki imar planını, minimum parsel büyüklüklerini, yola cephe şartlarını bilmeden, sırf sözlü vaade güvenerek hisse almak, ileride hayal kırıklığına yol açabilir.
Ortaklarınızı Tanıyın
Hisseli arsa yatırımında, yalnızca arsanın konumu veya fiyatı değil; ortaklarınızın kim olduğu da yatırımın başarısında kritik rol oynar. Arsa üzerindeki her hissedar, mülkiyet haklarına sahiptir ve bu haklar arsanın kullanım şeklini doğrudan etkiler.
Eğer ortaklar arasında güven eksikliği veya iletişim kopukluğu varsa;
Satış süreçleri uzayabilir
Arsanın imar ve kullanım kararlarında anlaşmazlıklar yaşanabilir
Hatta hukuki süreçler başlatılmak zorunda kalınabilir
Ortakların mali durumu, yatırım vizyonu ve arsayı değerlendirme şekli farklı olabilir. Örneğin, bir ortak arsayı uzun vadede bekletip değer artışı sağlamak isterken, diğeri hızlı satışla nakde dönmek isteyebilir. Bu farklılıklar çatışma yaratabilir.
Bu nedenle hisseli arsa yatırımı yapmadan önce:
Ortakların maddi durumunu ve arsa hakkındaki planlarını öğrenin.
Mümkünse yazılı anlaşmalar yaparak hak ve sorumlulukları netleştirin.
Tapu kayıtlarını inceleyerek hissedar sayısını ve pay oranlarını kontrol edin.
Unutmayın, doğru ortaklarla yapılan hisseli arsa yatırımı kazançlı bir fırsata dönüşebilirken, yanlış kişilerle aynı hissede olmak hem maddi hem manevi yıpratıcı olabilir.
İmar Durumunu Araştırın
İmar durumu, bir arsa üzerinde hangi tür yapıların inşa edilebileceğini, kat sayısını, taban oturum alanını ve kullanım amacını belirleyen resmi plandır. Bu durum, yatırımınızın gelecekteki değerini ve kullanım amacını doğrudan etkiler.
Bir arsanın imar planında;
Tarla veya bağ-bahçe olarak belirlenmişse, üzerine yapı inşa etmek mümkün olmayabilir.
Konut alanı olarak tanımlanmışsa, belirlenen koşullar çerçevesinde ev yapabilirsiniz.
Ticari alan statüsünde ise iş yeri, dükkan veya ofis inşası mümkün olabilir.
İmarsız hisseli arsalar ise genellikle uzun vadeli yatırım amacıyla değerlendirilir. Bu tür arsalar, kısa vadede yapılaşma izni olmadığı için “al-sat” mantığında hemen getiri sağlamayabilir. Ancak doğru bölgede, imar planı değişiklikleri sonrası değerleri katlanabilir.
Araştırma yaparken dikkat etmeniz gerekenler:
Belediye imar müdürlüğünden ya da e-devlet üzerinden imar planını inceleyin.
Bölgedeki imar değişikliği geçmişini sorgulayın. (Son yıllarda yapılan değişiklikler gelecekteki potansiyeli gösterir.)
Arsanın imar uygulamasına girmiş olup olmadığını öğrenin (örneğin 18. madde uygulaması).
Yanlış veya eksik imar bilgisi ile yapılan yatırım, planladığınız kullanım amacına ulaşmanızı engelleyebilir.
Hisseli Arsa İmar Durumu Nasıl Öğrenilir?
Hisseli bir arsanın imar durumunu doğru ve resmi kanallardan öğrenmek, hem yanlış yatırım riskini azaltır hem de süreci hızlandırır. Aşağıdaki adımlar, belediye, e-Devlet ve TKGM Parsel Sorgu gibi resmi kaynaklar üzerinden izlemeniz gereken yolu özetler:
Ada–Parsel Bilgilerini Netleştirin
Tapudan ya da hissedarlar arasındaki sözleşmelerden ada–parsel numarasını öğrenin.
Hisse oranınızı ve malik bilgilerini doğrulayın (pay ve paydaş sayısı).
TKGM Parsel Sorgu ile İlk Kontrolü Yapın
Resmi sistem: parselsorgu.tkgm.gov.tr
İl/ilçe/mahalle ve ada–parsel bilgilerini girin.
Parselin sınırlarını, konumunu ve nitelik bilgilerini (tarla, arsa, bağ vs.) ilk aşamada görebilirsiniz.
Belediye İmar Müdürlüğünden “İmar Durum Belgesi” Talep Edin
İlgili belediyeye giderek imar durum belgesi talebinde bulunun.
Bu belge; kullanım türünü (konut/ticaret/park vs.), TAKS/KAKS (taban ve kat alanı katsayıları), EMSAL, yükseklik, çekme mesafeleri ve plan notları gibi kritik bilgileri içerir.
Plan notlarında; yapılaşma koşulları, kısıtlamalar, yola terk, yeşil alan gibi konular yer alır.
Bazı belediyelerde e-imar sistemi vardır. Belediyenin web sitesindeki “İmar Durumu Sorgulama” bölümünü kontrol edin.
Plan Lejantı ve Plan Notlarını Detaylı İnceleyin
Lejant (planın renk ve sembol açıklamaları) arsanın hangi fonksiyona (Konut Alanı, Ticari Alan, Sosyal Tesis vb.) sahip olduğunu gösterir.
Plan notları, örneğin “en fazla 3 kat”, “zemin kat ticaret serbest”, “kaks: 1.50” gibi uygulama koşullarını açıklar.
Kısıt ve Şerhleri Kontrol Edin (Şufa, Rehin, İrtifak vb.)
Tapuda şerh/irtifak/rehin gibi takyidat var mı?
Şufa (ön alım) hakkı hisseli taşınmazlarda devreye girebilir; ileri satışlarda uyuşmazlık yaratabilir.
Sit alanı, orman sınırı, tarım arazisi kısıtları olup olmadığını da kontrol edin (Koruma Kurulu, Tarım İl Müdürlüğü, Orman Bölge Müdürlüğü kayıtları).
Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli arsa nedir?
Hisseli arsa, tek bir parsel üzerinde birden fazla kişinin paylı olarak malik olduğu taşınmazı ifade eder. Tapuda arsanın belirli bir bölgesi değil, toplamın içindeki hisse oranı (örneğin 1/2, 1/4, 3/16) görünür. Yani herkes arsanın tamamı üzerinde pay sahibidir; sadece “şu köşe benim” şeklinde bir ayrım yoktur.
Hisseli arsa ile müstakil (tek tapulu) arsa arasındaki fark nedir?
Müstakil arsada tapu tek kişiye veya tek bir tüzel kişiye aittir ve karar alma süreçleri çok daha basittir. Hisseli arsada ise tapu birden fazla kişi adına kayıtlıdır; satış, ifraz, proje geliştirme gibi adımlarda diğer hissedarların iradesi devreye girer. Bu da hem süreci uzatır hem de zaman zaman uyuşmazlık riskini artırır.
Hisseli arsa almak güvenli midir?
Doğru analiz yapılır, tapu ve imar durumu titizlikle incelenir ve ortakların planları iyi anlaşılırsa hisseli arsa güvenli olabilir. Ancak tek tapulu arsaya göre daha fazla belirsizlik ve hukuki risk taşıdığı unutulmamalıdır. Özellikle ilk defa arsa alacakların, bir uzmandan veya avukattan görüş alması faydalıdır.
Hisseli arsanın üzerine tek başıma ev yapabilir miyim?
Pratikte birçok kişi fiilen kendi kullandığı alana ev yapıyor; fakat hukuken tüm parsel ortak mülkiyette olduğu için tek başınıza yapı ruhsatı almak problemli olabilir. Belediye ruhsat sürecinde diğer hissedarların muvafakatini isteyebilir. Ayrıca ileride bir ortaklık davasında, yaptığınız yapının akıbeti tartışma konusu hâline gelebilir.
Hisseli arsa için banka kredisi kullanılabilir mi?
Bazı bankalar hisseli arsa için kredi vermekten kaçınırken, bazıları ek teminat veya belirli şartlar altında sınırlı kredi sağlayabiliyor. Genel olarak, tek tapulu arsalara kıyasla finansman bulmak daha zordur. Kredi düşünüyorsanız önce çalıştığınız bankayla, arsanın tapu yapısını birebir görüşmeniz gerekir.
Hisseli arsa satın alırken diğer hissedarların onayı gerekir mi?
Paylı mülkiyette, bir hissedar kural olarak kendi payını üçüncü kişiye satabilir; diğer hissedarların noter onayı zorunlu değildir. Ancak diğer hissedarların şufa (önalım) hakkı bulunabileceğini unutmamak gerekir. Elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığı gibi) ise çoğu işlem için tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.
Şufa (önalım) hakkı hisseli arsada ne anlama gelir?
Şufa hakkı, paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu hisseyi kendi üzerlerine alma imkânı tanır. Bu hak, genellikle belirli süre içinde dava açılarak kullanılır. Bu yüzden hisseli arsa alırken, ileride başka bir hissedarın şufa davası açma ihtimali göz önünde bulundurulmalıdır.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası nedir, hisseli arsayı nasıl etkiler?
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi için açılan davadır. Mahkeme, teknik şartlar uygunsa parseli paylaştırır; uygun değilse çoğu zaman satışa karar verip bedeli hissedarlar arasında paylaştırır. Bu nedenle, böyle bir dava açılması, hisseli arsanın satılmasına ve fiili paylaşımın tamamen değişmesine yol açabilir.
Hisseli arsa sonradan ifraz edilip tek tapulu arsaya dönüştürülebilir mi?
İmara ve parselasyon şartlarına uygunsa evet, zaman içinde ifraz ve taksim işlemleriyle bağımsız parseller oluşturulabilir. Ancak bunun için belediyenin teknik koşulları, minimum parsel büyüklüğü, yola cephe gibi kriterlerin sağlanması ve tüm hissedarların sürece katılması gerekir. “Nasıl olsa ileride böleriz” düşüncesi, mutlaka teknik inceleme ile desteklenmelidir.
Hisseli arsa alırken tapuda nelere bakmalıyım?
Tapu kaydında mülkiyet türü (paylı/elbirliği), hisse oranları, şerhler, ipotekler, hacizler ve kısıtlamalar dikkatle kontrol edilmelidir. Ayrıca tapu kaydı ile ilanda belirtilen bilgiler (metrekare, konum, nitelik) arasında uyumsuzluk olup olmadığına bakılmalıdır. Gerekirse tapudan güncel tapu kaydı örneği ve çap/plan örneği alınmalıdır.
Hisseli arsanın imar durumu nasıl öğrenilir?
Arsanın bulunduğu belediyeden, e-belediye/e-Devlet sistemlerinden veya imar müdürlüğüne bireysel başvuru yaparak imar durumu belgesi alınabilir. Bu belge, parselin imar planındaki fonksiyonunu (konut, ticaret, tarım, park vb.), emsal–TAKS değerlerini ve yapılaşma şartlarını gösterir. Hisseli olsun olmasın, arsa almadan önce imar durumu mutlaka görülmelidir.
Hisseli arsa miras yoluyla geçerse durum değişir mi?
Bir hissedarın vefatı hâlinde, payı mirasçılarına geçer ve hissedar sayısı artabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise mirasçılar, paylarını oranlı şekilde değil, birlikte kullanırlar; bu da karar süreçlerini daha da zorlaştırabilir. Mirasçı sayısı arttıkça, satış ve ifraz gibi işlemleri yürütmek daha zahmetli hâle gelir.
Hisseli arsa üzerinde yapılan fiili paylaşım (herkesin kendi tarafını kullanması) yeterli midir?
Fiili paylaşım, günlük hayatı bir süre idare etse de hukuken tek başına yeterli değildir. Tapu kaydı değiştirilmedikçe veya resmi taksim/ifraz yapılmadıkça, tüm parsel üzerinde herkesin ortak hakkı devam eder. İleride açılacak bir dava veya satış işleminde, bu fiili paylaşım yok sayılabilir.
Hisseli arsa alırken emlakçının beyanları yeterli midir?
Emlakçı süreci hızlandırabilir ve size bölge hakkında pratik bilgi verebilir; ancak hukuki sorumluluk size aittir. Bu nedenle, sadece sözlü beyanlara güvenmek yerine, tapu kayıtlarını, imar durumunu ve mümkünse uzman görüşünü mutlaka dikkate almalısınız. Özellikle “yakında imara açılacak”, “metro buradan geçecek” gibi söylemler mutlaka resmî kaynaklardan kontrol edilmelidir.
Hisseli arsa yatırımının avantajları nelerdir?
Genellikle giriş maliyeti tek tapulu arsalara göre daha düşüktür; böylece daha değerli lokasyonlarda yer edinme imkânı sağlayabilir. Büyük parsellerde, doğru planlama yapılırsa ileride ifraz ve proje geliştirme fırsatı doğabilir. Ayrıca aile veya arkadaş grupları için ortak yatırım aracı olarak esnek bir model sunar.
Hisseli arsa yatırımının dezavantajları nelerdir?
Karar alma süreçleri zor ve yavaş olabilir; her hissedarın farklı beklentisi çatışma yaratabilir. Satış ve kredi kullanımı daha güçtür; bu da yatırımın likiditesini azaltır. Ayrıca şufa davaları, ortaklığın giderilmesi, ifraz masrafları gibi ek hukuki ve mali yükler ortaya çıkabilir.
Hisseli arsa aldığımda herhangi bir vergi veya harç farkı olur mu?
Satın alma sırasında ödeyeceğiniz tapu harcı, tek tapulu arsa alımında olduğu gibi, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır; hisseli olması harç oranını değiştirmez. Ancak ileride yapılacak ifraz, taksim, cins değişikliği gibi işlemlerde ek harç ve masraflar çıkabilir. Bu süreçler planlanırken toplam maliyet mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.
Hisseli arsa için noter sözleşmesi yeterli midir?
Taşınmaz devri Türk hukukunda kural olarak tapuda resmi senetle yapılır; sadece noter sözleşmesi mülkiyeti devretmez. Noterde yapılan “alım satım vaadi” sözleşmeleri, tapuda devir yapılana kadar belli güvenceler sağlasa da tek başına tapu yerine geçmez. Bu nedenle, mutlaka tapu müdürlüğünde resmi devir işlemi yapılmalıdır.
Hisseli arsa satın alırken ekspertiz veya değerleme yaptırmak gerekir mi?
Zorunlu olmasa da, özellikle yüksek meblağlı yatırımlarda bağımsız bir değerleme raporu almak akıllıca olabilir. Böylece hem arsanın piyasa değerini hem de imar ve hukuki durumuna ilişkin özet bir fotoğrafı görmüş olursunuz. Bu rapor, ileride satışta veya kredi başvurusunda da işinize yarayabilir.
Hisseli arsa almak kimler için daha uygundur, kimler uzak durmalı?
Uzun vadeli düşünen, riskleri bilen ve gerekirse hukuki süreçlerle uğraşmayı göze alabilen yatırımcılar için hisseli arsa mantıklı bir seçenek olabilir. “Paramı koyayım, kafam rahat olsun, gerektiğinde hemen satabileyim” diyen, düşük risk ve yüksek likidite isteyenler için ise genelde tek tapulu arsa daha uygun bir tercihtir. Kendi profilinizi netleştirip ona göre karar vermek en sağlıklı yoldur.
Bir yanıt yazın